Définition

La mitoyenneté est ainsi définie par l'article 653 du Code civil: "Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n' y a titre ou marque du contraire."

Présomption de mitoyenneté

Tout mur implanté en limite séparative de deux propriétés contigües appartenant à deux propriétaires différents est présumée mitoyenne.

Il s'agit en principe d'une construction édifiée à frais communs par les deux voisins.

On peut en apporter la preuve contraire :

• si la construction porte des signes extérieurs : pente, chaperon ou corbeau d'un seul coté, permettant d'établir que le mur appartient à un seul propriétaire
• si l'on peut produire un titre soit de propriété, soit d'abandon de mitoyenneté de la part du voisin,
• si l'on démontre l'acquisition par prescription trentenaire de la clôture.

L'article 666 du code civil étend cette présomption à d'autres formes de clôtures: haies, treillages, grillages, talus, fossés.

L'acquisition de la mitoyenneté

Il est possible d'acquérir la mitoyenneté d'un mur construit en limite de propriété en payant une indemnité (article 661 du Code civil).

L'acquisition peut se faire à l'amiable : la demande se fait par lettre recommandée ou par voie d'huissier. L'accord doit être établi par écrit et publié au bureau des hypothèques.

A défaut d'accord entre les parties, le demandeur devra saisir le tribunal de grande instance pour obliger son voisin à lui céder la mitoyenneté; cette cession forcée ne peut se faire que pour un mur et en aucun cas pour d'autres types de clôtures.

Nature juridique

La mitoyenneté est un droit réel immobilier que possèdent deux voisins sur la totalité de la clôture séparative de leurs propriétés respectives. Ce droit est attaché à l'immeuble et non à la personne.

Droits et obligations

Chacun peut utiliser le mur mitoyen sans nuire aux droits de l'autre partie.Toutefois, il est obligatoire de demander au voisin une autorisation préalable pour effectuer des travaux sur le mur mitoyen ( article 662 du Code civil)

Les fruits, fleurs et bois d'une haie mitoyenne appartiennent par moitié aux propriétaires.

Il y a une obligation d'entretien à frais communs du mur mitoyen (article 655 du Code civil) et des clôtures mitoyennes (article 667 du Code civil).Celui qui ne souhaite plus participer à cet entretien, doit abandonner ses droits sur la mitoyenneté; cette renonciation doit être faite par acte notarié publié à la conservation des Hypothèques (article 656 du Code civil).

Recours

En cas de litige, le propriétaire qui s'estime lésé peut introduire selon le cas une action possessoire devant le tribunal d'instance ou une action en responsabilité civile devant le tribunal de grande instance.