Les servitudes

Définition

Elle est donnée par l'article 637 du Code civil:

« Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

Le débiteur de la servitude est appelé « fonds servant », le bénéficiaire de la servitude est le « fonds dominant ».

Nature

Il existe des servitudes apparentes (ex : chemin) et non apparentes (ex : canalisation sous-terraine), des servitudes continues (celles liées à l’environnement) et discontinues (celles crées par l’action de l’homme).

Origine

La servitude peut être légale, conventionnelle, liée à la configuration des lieux, voire acquise par prescription trentenaire (uniquement en cas de servitude continue et apparente).

Extinction

Les servitudes peuvent s’éteindre de diverses façons :

• si la situation change et en rend l’usage impossible (article 703 du Code civil)
• lorsqu’il y a réunion des deux propriétés concernées (article 705 du Code civil)
• quand il y a abandon de la servitude par le bénéficiaire (article 699 du Code civil)
• en cas de non usage d’une servitude pendant 30 ans.

Le droit de passage

Il existe deux sortes de servitude de passage, l’une prévue par la loi pour les propriétés enclavées et l’autre résultant d’une convention entre deux voisins.

Servitude légale en cas d’enclave

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a pas d’accès ou un accès insuffisant à une voie publique est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant permettant l’utilisation normale de ses fonds (exploitation ou habitation), en contrepartie d’une indemnité proportionnelle aux dommages qu’il peut causer.

Seul le titulaire d’un droit réel (propriétaire, indivisaire…) sur les parcelles enclavées peut exercer son droit (pas le locataire).

Il doit s’agir d’une nécessité et non d’une facilité d’accès à une voie publique (route, chemin, terrain, voie d’eau).

L’accès est considéré par les juges comme insuffisant si le passage nécessite des travaux hors de proportion avec la valeur du fonds enclavé.

Le passage sur lequel s’exerce le droit, est le plus court ou le moins dommageable pour le fonds servant.

Indemnité

Cette servitude légale donne lieu au paiement, par le bénéficiaire au propriétaire du fonds servant, d’une indemnité proportionnée aux dommages occasionnés. Elle peut être payée sous forme de capital ou par fractions périodiques.

Recours

A défaut d’accord entre les parties, il conviendra de s’adresser au Tribunal de grande instance qui déterminera l’assiette de la servitude et /ou l’indemnité.

Servitude conventionnelle de passage

Un droit de passage

peut être institué par entente amiable entre deux voisins ; dans ce cas il convient de formaliser cet accord par écrit.

La convention doit déterminer l’emprise et les modalités d’exercice de la servitude, les dispositions relatives à son entretien et le cas échéant l’indemnité due par le bénéficiaire.

Formalités

La servitude doit faire l’objet d’un acte notarié et être publiée à la conservation des Hypothèques pour être opposable aux tiers, aux frais du demandeur.

Droits et obligations du fait des servitudes légales ou conventionnelles de passage

Le propriétaire du fond servant :

• doit autoriser tout ce qui est indispensable à l’usage de la servitude
• ne pas entraver le libre usage de la servitude (article 701 du Code civil).

Le propriétaire du fonds dominant, bénéficiaire de la servitude :

• doit assurer l’entretien et la réparation du passage ainsi que des ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude, sauf si d’autres dispositions sont prévues (ex : entretien par moitié)
• ne faire aucune modification qui pourrait aggraver la charge du fonds servant.